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越秀地产,走过质疑

2023-09-01 10:46:16 来源:南方日报

“我们也曾被批评增长低于市场,但越秀地产一直以来都坚持发展不是为了规模,是要为股东创造更多的价值。”越秀地产日前发布2023年中期业绩报告并举行线下业绩会,董事长兼执行董事林昭远在会上如此回应此前遭遇的“批评”。

两年前,还是被批评跟不上行业速度的“保守”派,近两年却因屡屡逆势交出增长成绩单,让行业为之侧目,从“被批评”到“被羡慕”,越秀地产做了什么?


【资料图】

●南方日报记者周中雨统筹冯善书

安全:现金为王

2023年上半年,越秀地产累计实现合同销售金额为836.3亿元,同比增长71%,完成了全年目标的六成。而截至7月末,越秀地产2023年实现合同销售金额达到921.01亿元,全年目标已完成近七成。

根据财报,期内越秀地产营收321亿元,同比增长2.56%,毛利润57亿元,同比减少14.22%,股东应占净利润人民币21.8亿元,同比上升27.5%;核心净利润人民币21.5亿元,同比上升0.8%;中期每股派息人民币0.213元,派息比率为核心净利润的40%。

“从完成目标的角度,压力确实不大,无需用太猛的措施,保证‘既有量又有价’,把保持公司的现金流稳定、既定的业绩作为目标。”林昭远在业绩会上表示。

把“保现金”作为公司首要任务,越秀地产收获了业内羡慕的“现金流”。期末越秀地产现金及现金等价物及监控户存款余额492.5亿元,较2022年同期增加了约100亿元,资金流动性充足。

负债方面。从“三道红线”来看,期末越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍,“三道红线”指标绿档,且三个指标均比2022年末时有所提升。

“保现金”不仅是越秀地产的金科玉律,也是越秀地产旗下越秀服务所遵循的铁律。越秀服务业绩会上,公司管理层表示在手现金有46.2亿元,在行业内能排进前三名,同时公司对收并购保持审慎态度。

五年前,万科首次喊出“活下去”,当时很多人不以为然。如今,在行业“寒冬”下,对一些房企来说,“活下去”成为难题。而“活下去”的基础是现金充足,如此才能筑牢发展“护城河”。根据第三方机构披露的2022年度房企现金流50强榜单,有10家房企经营性现金流净额较上年同期减少超百亿元。

事实上,行业“寒冬”下,房企纷纷打响现金流保卫战。各房企发布的2023年中期业绩报告中,“现金”成为重点词,中海地产强调在手现金1142亿元,龙湖透露在手现金724亿元……

机遇:逆势全国扩张

越秀地产另一令人侧目的行动是,房企普遍收缩之下,大举全国扩张拿地。根据中指研究院数据,2023年1—6月,越秀地产拿地金额189亿元,排名第七,超越万科、龙湖等头部房企。

中期业绩报告显示,今年上半年越秀地产在8个核心城市合共新增11幅土地,总建筑面积约217万平方米,全部位于一线和重点二线城市,其中北京新增3幅土地,新增土储43万平方米,其余分布于广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安。

根据年初越秀地产定下的目标,今年要花400亿元拿地,“抢地”决心明显。在今年北京土地市场,一掷千金的豪客中,越秀这张新面孔格外生猛:6月中旬,海淀区一宗住宅用地,30家房企“围猎”,经过多轮举牌竞价,触顶上限价格79.35亿元,在摇号阶段,越秀地产最终摘得;2月,越秀地产分别以25.99亿元、33.12亿元,拿下昌平朱辛庄地块和苹果园地块。

“市场热的时候,我们拿不到地,冷下来的时候,在一些重要的节点,我们就拿到地了。”林昭远表示,北京是越秀地产要重点发展的城市,有机会就会继续增持。为了布局北方市场,越秀地产还从金地“请来”两员大将——郭伟智、赵峰,分任北方区域董事长兼总经理、北京公司助理总经理。

林昭远说得不无道理。不过需要指出的是,寸土寸金的北京城,是兵家必争之地,云集了实力央企如中海地产、保利发展、中国金茂、华润置地,以及本地的实力国企北京城建、首开股份等,外来房企入京并不容易,这也意味着需要拿出更多“真金白银”血拼。

重金砸下去之后,去化好皆大欢喜,然而去化不好,就会让人心忧。据媒体报道,越秀地产在北京拿下的首块地打造的天恒越秀怀山府,去化情况并不理想。但是从长远发展来看,北京市场实际上为越秀地产业绩注入了不少动力。

中报显示,上半年越秀地产华东区域实现合同销售额186.3亿元,同比上升151.4%;中西部上半年首次实现合同销售额超百亿元,达120.5亿元,同比上升64.2%,北方地区实现合同销售额68.2亿元,同比上升182.4%,其中北京为38.6亿元。

不过,“血拼”的另一个结果是负债不断走高。截至2023年6月30日,越秀地产总资产3794亿元,同比增长18%,总土地储备约为2813万平方米;而总负债2843亿元,同比增长16%。但在债务结构优化方面,越秀地产1年之内到期的短期债务为117.13亿元,仅占总借贷的约12%。

趋势:房企“新势力”崛起

越秀地产以“黑马”姿态崛起背后,是此轮房地产调整中,房企“新势力”趁机崛起。包括兴耀房产集团、建杭置业、大华集团、安徽置地、滨江集团在内的区域性房企,以及一些国央企、城投公司、地铁公司、AMC、代建等企业表现亮眼。

为什么房企“新势力”这时候崛起?业内分析人士指出,首先是房地产市场深度调整,行业集中度下降,给了区域房企空间。中指数据显示,近几年TOP100房企市场份额持续下降,2019年超过60%,到了2023年上半年只有39.7%。

其次,新形势下房地产市场涌现出新机遇。比如房地产代建企业和AMC的发展势头正盛,机遇充沛。据中指研究院数据,2022年,代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米,首次突破1亿平方米,同比增长11.3%。

在“房住不炒”的总基调下,企业的发展目标不再极力追求规模扩张,而是更加重视稳健和高质量发展,伴随着行业逐渐进入新的发展阶段,房地产竞争格局呈现新特征。中央财经大学教授易成栋表示:“房企探索发展新模式,第一要有长远眼光,第二必须有核心竞争力。”易成栋指出,当前中国房地产企业很多利润来自土地升值,未来土地升值部分下降,企业将更多依靠产品增值和服务生存。

作为一家隶属于广州国资的房地产企业,如何在更广阔区域上施展拳脚且保持良好的发展业绩,越秀地产身上的压力可谓不小。对于下半年的发展,林昭远表示,目前市场存在一些不确定性,公司将采用以变应变的策略灵活应对外部市场环境的变化,继续降低融资成本,确保“三道红线”保持绿档,公司管理层有信心完成年度销售各项经营指标,持续为股东创造价值。

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